王福重
著名宏观经济学家

北京大学理论经济学博士后,中央主要研究领域为经济学基础理论、国际经济学和公共财政。曾任北航国际贸易系主任,发表学术论文数百篇,专译著十余部,代表著作有《写给中国人的经济学》《人人都爱经济学》《公平中国》等,书斋笔耕之余,还担任《上海证券报》、《国企》、《FT中文网》等多家媒体的专栏主笔,中央电视台、凤凰卫视、上海东方卫视、中央人民广播电台、天津电视台等财经节目的嘉宾,其评论风格清新,引起广泛关注。

诅咒和“科学”预测都不能让房价下跌

2013-5-27

最近五年,全国城市房价一直在涨,北京、上海等所谓“一线城市”甚至翻了几番。不过,在这同时,预言房价即将下跌、崩溃的言论,不绝于耳。虽然一次次失灵,不少人借此成名,博得“百姓经济学家”,“有良心的学者”的“光荣称号”,更有人以房价涨跌设赌局,吸引眼球。

房子是城市居民“新三座大山”之首。普通居民的收入,这几年并无明显增加,起码远低于GDP的增速,面对迅速上蹿的房价,只有祈祷的份。房价将暴跌的言论,迎合了他们的心理,不啻一种安慰。但是,凡是听从了这些人言论的,都后悔不迭。这难道算是“有良心么”?

今年的房地产调控,有史以来力度最大,四月和十月,政府两度出重拳,遏制需求,打击投机,提高购买门槛。所以,加入预言房价下跌队伍的人,也愈多起来。然而今年的房价依然一直上涨,从未真正掉头。中国社科院最近的一份报告,说今年房价大约涨15%,严重被压抑,明年将出现报复性反弹。

断言房价下跌的人,即使不是“忽悠”,依据主要是房价过高,泡沫过大,也属于泛泛而谈。有了过去的教训,相信他们的人,越来越少了。

恰在此时,某大学一份研究报告出炉,运用理论、数据和模型,得出了“科学”的结论:明年上半年,北京五环以内的房价,将下跌20%。何其准确,言之凿凿,于是,这份报告和写报告的专家,立即成了媒体的宠儿。如果说忽悠,纯粹感情的发泄,你可以不信,科学的预测,你还能不信?

是的,即使是“科学”的结论,你也不必太在意。因为预测房价,与科学无关。当前,中国的房子,已经不只是商品,而更多有资产的属性。影响房价的,有太多因素。而科学,是用数据说话的,但是,资产的价格的决定因素之一,是人的心理,如何量化?制度因素,而且是随时可以变化的制度,如何用数据表示?而如果忽略了这些因素,不管你的数学模型如何漂亮,计算如何精确,其结论,本质上一定是离谱的。

简单地说,房价预测的数学模型,就是把房价看成是可以数量化的一些变量(如收入、税收、利率等)的函数,用线性回归的方法,确定它们之间的相关关系。可是,房价和某些变量有关,具有相关关系,但是,它们之间,并不一定有确定的因果关系。说的难听点,对于数学家来说,完全可以建立模型,把关公和秦琼进行相关性分析,但是,关公战秦琼的事,是不可能发生的。

当你不信任一些人胡扯的时候,你就是在进步,但是,当你也不迷信专家唬人的研究报告后,你才真正成熟。

中国城市的房价高,绝不是技术因素决定的,而是制度因素。为什么调控政策,这么严厉,却几乎无济于事,就是因为制度性因素未改。

比如土地。房子都建筑在土地上,正常情况下,地价是房价的基础。土地实际是地方政府的财神爷。有人说土地“招拍挂”制度,比无偿划拨好,可以避免暗箱操作。可是,招拍挂下的地价,一定是天价。因为地方政府有人为限制土地供应的冲动,而资金实力庞大的央企们,正好可以一显身手。做地王,虽然在舆论上是过街老鼠,而对企业和地方政府而言,却是值得骄傲的。今年“两会”之后第二天,北京出现三个“地王”,全是央企,一时群情激昂,国资委不得不下令不以房地产为主业的78家央企,退出房地产开发领域,只保留16家。可是,直到目前,还没有一家退出去,悲观地说,也许永远退不出去。

而京城的新地王,马上又要出现了。本周一,被称为“京城最贵土地”的北京朝阳CBD中服6地块入市开标,其中,中国中信给予Z15地块的报价,达63亿元。业内评价,如中信顺利摘得Z15地块,北京历史上的总价地王记录将被刷新。

据说银监会有一个房地产贷款的红名单,即只给以房地产为主业的16家央企贷款。但是,央企从来不差钱,除了自己的垄断利润,上市,信托等渠道一直畅通,有无贷款,并无大的影响,而央企间千丝万缕的联系,银监会岂能尽悉,怎么保证不跑到那78家去呢,天下的央企本是一家。国资委管不了,难道银监会就管的了?

信息是调控的基础,但是,中国无严格的财产登记制度。一个城市的房子,被谁人买走?其目的是自住还是投资?无从知晓。这样,限制性购房的手段,不管是提高首付比例,还是限制外地人购买,可能都是无的放矢。只有一点可以肯定,增加了普通居民的购房难度。

为低收入者提供住所,是政府的职责之一。审计署最近的报告披露,大部分省区,都没有按规定从土地出让金中,提取10%保障性住房资金,甚至挪用了中央有关补助。这不难理解,因为建保障房,既无出让金,又无GDP,地方政府的动力何在?如果地方政府不约而同地没有积极性建设保障房,那就是制度本身有问题了。

房价高地是相对的,不管房价多高,还是有人买了。房价高,可是,有钱人也多,而中国的一线城市,就那么几个,根本禁不起富人抢购。这也不难理解,因为,没有其他安全可靠的投资渠道,买房子,是最安妥的。

所以,改革土地出让制度、央企投资制度、完善信息、地方不再以经济建设而以民生为中心、给富人开放更多投资渠道,才是,房价回归正常的正道。而这不是祈祷和“科学”预测能实现的,房价是中国改革成就和问题的集中体现,一切都有赖于继续改革。

 


 

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